Россия страна большая и «диких» земель у нас много, но находятся они, как правило, в восточной части страны, где гектар и так дают бесплатно (плотность населения от 1,2 [один целый, две десятых] человек на квадратный километр). Нас же больше интересуют земли в западной части России, где плотность населения на квадратный километр местами уже просто зашкаливает (в Москве этот показатель составляет более пяти тысяч человек на квадратный километр) и есть вполне достаточное количество желающих выехать на землю и жить в свое удовольствие в собственном доме.
Собственно желанием вырваться из мегаполиса и не высокой грамотностью в земельных вопросах, пользуются некоторые собственники земельных участков, чтобы увеличить ликвидность своих участков и их стоимость при продаже.
Для тех, кому лень много читать: легальная индивидуальная жилая застройка возможна на земельных участках с установленными видами разрешенного использования:
- индивидуальная жилая застройка (ИЖС);
- садоводство;
- фермерское хозяйство;
- личное подсобное хозяйство на приусадебных участках.
На участках с другими видами разрешенного использования строиться нельзя. Совсем нельзя. Даже если очень хочется и даже если "договориться".
Какие же бывают земельные участки?
Казалось бы, земля и земля, любая подходит под ИЖС, стройся, подключайся к коммуникациям и живи себе спокойно. Но не все так просто. Земельный Кодекс Российской Федерации разделяет землю на несколько категорий, в каждой из которых действуют свои правила, это (*1):
- земли сельскохозяйственного назначения;
- земли населенных пунктов;
- земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
- земли особо охраняемых территорий и объектов;
- земли лесного фонда;
- земли водного фонда;
- земли запаса.
Земельные категории с 3 по 7, это вообще не про нас, обратим свой взор на первые два пункта.
В соответствии со статьей 78 Земельного кодекса Российской Федерации, земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться, в том числе, для ведения крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления их деятельности, гражданами, ведущими личные подсобные хозяйства, животноводство, садоводство или огородничество (*2) для собственных нужд.
Построить дом для постоянного проживания можно на землях с видом разрешенного использования «садоводство» с некоторыми оговорками и на участках для ведения фермерского хозяйства (тоже с некоторыми оговорками, в частности нужно иметь официальный налоговый статус фермера).
Отдельно отмечу, что на землях сельскохозяйственного назначения личное подсобное хозяйство ведется на полевых участках, где возведение зданий и строений запрещено. Этот нюанс с участками ЛПХ мы рассмотрим дальше.
Садоводство - довольно универсальный вид разрешенного использования, он может быть установлен земельным участкам находящимся как в границах населенного пункта, так и вне его на землях сельскохозяйственного назначения, а также на территории садового некоммерческого товарищества (СНТ) или вне его. Можно ли возводить садовый или жилой дом на таком участке напрямую зависит от зоны, в которой находится участок. Если соответствующим градостроительным регламентом предусмотрен вид разрешающий возведение таких домов, то строиться можно (*3). На мой взгляд такая земля - лучший вариант. И уж если строиться не спеша, то именно такая земля отлично подходит под ИЖС.
С 1 марта 2022 года на земельных участках, предоставленных крестьянско-фермерским хозяйствам разрешено строить индивидуальные жилые дома (*4). Но тут есть несколько условий:
- наличие зарегистрированного крестьянско-фермерского хозяйства;
- наличие любого вида разрешенного использования, предусматривающего размещение зданий и сооружений;
- на участке разрешается построить только один дом, до трех этажей и площадью не более 500 кв.м;
- площадь застройки под домом должна составлять не более 0,25% от площади земельного участка.
С землями сельскохозяйственного назначения пригодными для жилой застройки разобрались, посмотрим в сторону земель населенных пунктов.
Думаете, что на любых землях населенных пунктов разрешено строительство? А вот и нет. В состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам (*5):
- жилым;
- общественно-деловым;
- производственным;
- инженерных и транспортных инфраструктур;
- рекреационным;
- сельскохозяйственного использования;
- специального назначения;
- военных объектов;
- иным территориальным зонам.
Тут тоже с индивидуальным строительством особо не разгонишься, но и это еще не все. Предполагаете, что на землях жилой зоны можно строиться в любом месте? А вот и нет! Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и многоэтажной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно градостроительным регламентам (*5). Вроде теперь все понятно, но опять нет. Дело в том, что параметры дома индивидуальный жилой застройки четко определены Градостроительным кодексом РФ (не больше трех этажей и не выше 20 метров), а вот параметры малоэтажной и среднеэтажной застройки определяются в разных документах и не всегда однозначно. Поэтому правильно будет опираться на сведения содержащиеся в Классификаторе (*7). А если есть сомнения, уточнить, что можно, а что нет на конкретном земельном участке можно в Правилах Землепользования и застройки конкретного муниципального образования (подробнее будет дальше).
Индивидуальная жилая застройка (ИЖС)
На землях ИЖС, в соответствии с классификатором, разрешается: размещение жилого дома (отдельно стоящего здания количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости); выращивание сельскохозяйственных культур; размещение гаражей для собственных нужд и хозяйственных построек. Земля с таким видом разрешенного использования идеально подходит под ИЖС, но у собственника существует обязательство начать строительство в определенный срок.
Личное подсобное хозяйство на приусадебных или полевых участках.
Про личное подсобное хозяйство есть отдельный закон (*6), который устанавливает виды ЛПХ и что собственно там можно делать. Этот Закон устанавливает, что для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться земельный участок в границах населенного пункта (приусадебный земельный участок) и земельный участок за пределами границ населенного пункта (полевой земельный участок).
Приусадебный земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов. Параметры жилого дома, возводимого на приусадебном земельном участке, должны соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства.
А в соответствии с классификатором, на таких землях разрешается: размещение жилого дома, указанного в описании вида разрешенного использования с кодом 2.1 (ИЖС); производство сельскохозяйственной продукции; размещение гаража и иных вспомогательных сооружений; содержание сельскохозяйственных животных.
Полевой земельный участок используется исключительно для производства сельскохозяйственной продукции без права возведения на нем зданий и строений. В классификаторе формулировка немного другая: производство сельскохозяйственной продукции без права возведения объектов капитального строительства.
Видимо на таком участке можно строить не капитальные сооружения, типа дома "на плите" или "на сваях"? Не спешите торопиться. Дело в том, что классификатор, который не запрещает строительство не капитальных сооружений, введен в действие приказом министерства, а лишает собственников права возведения зданий и строений на полевых участках закон, который однозначно выше и главнее приказа даже очень уважаемого министерства.
Вот представьте ситуацию. Живет человек в доме "на сваях" (по факту в жилом доме) на полевом участке круглый год, обустроился как душа пожелала: абрикосы, помидоры и баклажаны, опять же гараж тоже "на сваях", квартиру продал. А тут приезжает какой-то мелкий чиновник и составляет предписание привести земельный участок в соответствие с видом разрешенного использования. А что там с видом? А там "исключительно для производства сельскохозяйственной продукции", т.е. баклажаны можно, а "на сваях" нельзя. И за свой счет дом с гаражом - "в дрова", потраченные на строительство миллионы - "в трубу", а тут и инфаркт подоспел.
И еще одно. Кадастровая стоимость квадратного метра земельного участка ЛПХ на приусадебных и на полевых участках может различаться в сто и более раз. Чем не стимул "загнать" полевой участок по цене приусадебного?
Рис. 1 Данные публичной кадастровой карты в отношении ЛПХ разных типов
Рис. 2 Пример первой страницы выписки земельного участка ЛПХ на полевых участках
Всегда проверяйте по выписке или по кадастровой карте вид разрешенного использования земельного участка, который планируете приобрести под строительство индивидуального жилого дома. Также очень не помешает свериться с ПЗЗ. Не верьте на слово продавцу земельного участка, что на нем "однозначно можно строиться" - верьте только официальным источникам, это поможет сохранить деньги и здоровье.
ПЗЗ, зоны и виды разрешенного использования.
Как конкретно можно использовать земли, написано в установленных им основных или условно разрешенных видах (существует еще и вспомогательные) разрешенного использования. Таких видов в каждом типе вида может быть один или несколько (*7). Земли на местности зонируются, каждой зоне присваиваются определенный индекс и весь пакет видов разрешенного использования.
Все эти зоны, виды и типы видов на первый взгляд кажутся сложными для понимания, но не все так печально. В первую очередь обращаем внимание на основные виды. Именно здесь написано, как именно можно использовать участок. Если здесь нужного вида нет, то обращаем взор на условно разрешенные виды. Если здесь есть то что нужно, то использовать участок по такому виду можно, но лишь после согласования с властями и проведением слушаний, что не так-то уж просто и быстро.
Рис. 3 Пример описания зоны Ж-1 в Градостроительном регламенте с указанием основного, условно разрешенного и вспомогательного вида разрешенного использования
Вспомогательный вид разрешает использование участка для вспомогательных нужд. Например, если основной вид «индивидуальное жилищное строительство» разрешает построить жилой дом, то вспомогательный вид «бытовое обслуживание» позволяет разместить на участке мастерскую мелкого ремонта для оказания населению или организациям бытовых услуг. Только нельзя забывать, что вспомогательный вид без основного использовать нельзя.
В выписке из ЕГРН конкретного земельного участка, как правило, можно найти только категорию земельного участка и один основной вид разрешенного использования. А где же найти остальную информацию, в частности вспомогательные и условно разрешенные виды разрешенного использования? В документе, который называется «Правила Землепользования и застройки [название муниципального образования] Республики Крым. Градостроительные регламенты» (*8). В состав Правил землепользования или как чаще говорят «ПЗЗ» обязательно входит графическая часть: «Карта градостроительного зонирования» на которой обозначены зоны с кодами и расшифровка кодов. Полное описание видов разрешенного использования для каждой зоны приводятся в уже упомянутых Градостроительных регламентах.
Бывает, что вид разрешенного использования указанный в выписке не соответствует видам разрешенного использования установленных для зоны в которой находится участок. В этом случае, участок можно использовать в соответствии с видом указанным в выписке, но если возникнет необходимость изменить вид для участка, то новый вид можно установить только из списка указанных в ПЗЗ для соответствующей зоны.
* * *
Документы по теме
*1) Статья 7 Земельного кодекса Российской Федерации: Состав земель в Российской Федерации
*2) Федеральный закон от 29.07.2017 №217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
*3) Письмо Росреестра от 26.12.2019 №14-12803-ГЕ/19 «По вопросам о садовых домах блокированной застройки, об использовании земельных участков с видом разрешенного использования "садоводство"» (вместе с Письмом Минэкономразвития России от 12.11.2019 №ОГ-Д23-10126)
*4) Статья 6 Федерального закона от 11.06.2003 №74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»: Состав имущества фермерского хозяйства
*5) Статья 85 Земельного кодекса Российской Федерации: Состав земель населенных пунктов и зонирование территорий
*6) Статья 4 Федерального закона от 07.07.2003 №112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве»
*7) Приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 ноября 2020 года №П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков»
*8) ФГИС ТП. Федеральная государственная информационная система территориального планирования (https://fgistp.economy.gov.ru)
*9) СП 42.13330.2016 Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений
